美的置业：地产开发剥离上市平台，三年再造新美的置业

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美的置业：地产开发剥离上市平台，三年再造新美的置业

发布日期：2025-04-13 23:46 点击次数：127

地产开发业务剥离，持续经营业务营收37.26亿，同比增长33%。

◎ 作者 / 沈晓玲、易天宇

核

心

观

点

【地产开发业务剥离上市平台，前9月地产合约销售下滑47%】美的置业已于2024年10月22日从上市主体剥离房地产开发及销售业务。2024年前9月，美的置业共实现合约销售金额约284亿元，较同期下降47%。据2024年年报披露，美的置业的非持续经营业务税后溢利为亏损28亿。在此影响下，美的置业整体净利润为亏损23.5亿。虽然年报中未有披露亏损原因，但结合当前大多数房企均有计提减值的因素来看，可能是由于拨备存货跌价准备，或信用减值损失等等。

【保留业务营收增长33%，物业管理营收占比49%】2024年美的置业持续经营业务的营业收入为37.26亿，同比增长33%。从各业务占比来看，物业管理占比较大，达49%。其次是资产运营占比27%。在业绩会中管理层表示，“未来三年内，物管服务及开发服务两者在上市平台中规模占比基本会保持在70%左右的水平。”毛利率为35.7%；净利率为13%。管理层表示，预计2025年营收复合增长不低于25%，归母净利润复合增长不低于20%。

【物管及开发服务依赖母公司，产业运营拓展较快】期末，物管服务在管面积7538万平方米，服务合约面积9255万平方米。需注意的是，物管服务板块相对依赖母公司，不管是从合约项目数量还是在管项目数量，来源于母公司的占比都达到80%。产业运营在管商业体13座，运营面积70万平方米，其中自持5座商业；此外还拥有3座产业园的产权（或使用权）。开发服务方面，主要承接控股股东开发服务。

【资产负债率47.7%，短期内不会大幅持有自持物业】由于剥离重资产开发，美的置业资产负债表缩表明显。期末，美的置业的总资产为97.2亿元，总负债为46.43亿元，净资产为50.8亿元。资产负债率为47.7%，净资产收益率为9.6%。管理层表示“基于公司对于重组完成后的上市平台的定位，即低杠杆、轻资产属性，短期内不会有大幅投资自持物业的计划。”需注意的是，由于重资产业务出表，与关联方的往来款仍可能受到开发业务影响。

销售

地产开发业务剥离上市平台前9月地产合约销售下滑47%

美的置业已于2024年10月22日，完成实物分派，并从上市主体剥离房地产开发及销售业务（不包括美的置业持有及运营的若干商业物业及产业园）。因此，该部分业务在年报中已被归类为非持续经营业务。

从2024年前9月房地产开发及销售业务的表现看，美的置业共实现合约销售金额约284亿元，较同期下降47%；合约销售建筑面积约256万平方米，较同期下降40%；销售均价11119元/平方米。

据2024年年报披露，美的置业的非持续经营业务税后溢利为亏损28亿。在此影响下，美的置业整体净利润为亏损23.5亿。虽然年报中未有披露亏损原因，但结合当前大多数房企均有计提减值的因素来看，可能是由于拨备存货跌价准备，或信用减值损失等等。

营收

保留业务营收增长33%物业管理营收占比49%

美的置业的持续经营业务，包括物管服务、资产运营、房地产科技和开发服务。2024年美的置业持续经营业务的营业收入为37.26亿，同比增长33%。另外，美的置业合同负债为8.75亿，较2023年末增长46%。从各业务占比来看，物业管理占比较大，达49%，营收规模为18.39亿，同比增长13%。其次是资产运营占比27%；房地产科技及开发服务分别占比16%及8%。在业绩会中管理层表示，“未来三年内，物管服务及开发服务两者在上市平台中规模占比基本会保持在70%左右的水平。”

持续经营业务营业收入增长较快，一是由于开发服务是美的置业重组成功后新增的业务板块，2024年开发服务实现营收2.93亿。二是资产运营收入同比增长92%，主要是由于美置产发厂房于期内交付。

2024年美的置业持续经营业务的毛利润为13亿，同比增长39%；整体毛利率为35.7%。持续经营业务的净利润为4.86亿，同比增长23%；净利率为13%；归母核心净利润为5亿。管理层表示，预计2025年营收复合增长不低于25%，归母净利润复合增长不低于20%。

保留业务

物管及开发服务依赖母公司产业运营拓展较快

具体看各业务的发展情况，物管服务——美置服务，期末在管项目数量384个，合约项目数量420个；在管面积7538万平方米，服务合约面积9255万平方米。其中产业园区方面，在管产业园区56个，在管面积832万平方米。需注意的是，物管服务板块相对依赖母公司，不管是从合约项目数量还是在管项目数量，来源于母公司的占比都达80%。

产业运营方面，期末美置商业在管商业体13座，运营面积70万平方米，其中自持5座商业。美置产发拥有3座产业园的产权（或使用权），其中佛山睿创中心、中国塑料世界为招拍挂获取，上华产业园则为租赁。2025年初，美置产发通过代建代管等形式拓展佛山2个项目，管理面积约为30万平方米，预计全周期代建代管收入超1.1亿元。

房地产科技——睿住发展期内实现签约6.5亿，期内确认收入6.1亿。2025年睿住发展布局以大湾区为主，同时辐射港澳；2026年将目标部分海外市场。

开发服务方面，主要承接控股股东开发服务。截止2024年10月22日，控股股东在建土储面积762万平方米，空地土储面积593万平方米。需注意的是，当前销售市场不确定依然存在，该业务板块未来发展同样具有不确定性。

财务

资产负债率47.7%短期内不会大幅持有自持物业

由于剥离重资产开发，美的置业资产负债表缩表明显。期末，美的置业的总资产为97.2亿元，持有现金共11亿，总负债为46.43亿元，净资产为50.8亿元。资产负债率为47.7%，净资产收益率为9.6%。

从核心资产看，美的置业仍然持有以公允价值计量的投资性房地产48.6亿，推测可能是5座自持商业物业及两个产业园；此外使用权资产约0.7亿，可能是以租赁形式获取的另一座产业园项目。对于未来是否加大持有物业投入，管理层表示“基于公司对于重组完成后的上市平台的定位，即低杠杆、轻资产属性，短期内不会有大幅投资自持物业的计划。”

与此同时，管理层还提及，“随着国内Reits的逐步成熟，美的置业会抓住契机，借助金融工具，改善资产配置结构。”若美的置业成功发行REITs产品，或会实现项目出表，进一步让企业轻资产化。

期末，美的置业的贸易应收款及其他应收款账面余额合计21.22亿，相应减值拨备合计1.4亿；其中涉及关联方的账面余额6.47亿。虽然重资产业务出表，其中仍会有与地产开发业务关联方的往来款，考虑到地产行业的波动，该部分影响仍值得关注。